Que vous soyez un particulier ou un professionnel, dès lors que vous empruntez auprès d'une banque ou d'un établissement spécialisé pour faire l'acquisition d'un bien immobilier, il vous sera demandé de souscrire une assurance de prêt immobilier afin de garantir votre emprunt en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail et éventuellement perte d’emploi). Décryptage.

Est-il obligatoire d'assurer un prêt immobilier ?

Légalement, aucun texte ne rend l'assurance emprunteur obligatoire. La réalité du marché est pourtant différente : les établissements bancaires l'exigent systématiquement pour accorder un crédit immobilier.

Cette demande s'explique par l'importance des montants prêtés et la durée des remboursements, qui s'étendent souvent sur 20 à 25 ans. Les banques cherchent à sécuriser leur investissement face aux risques potentiels.

Quelles sont les garanties de l'assurance de prêt immobilier ?

Si vous effectuez un emprunt immobilier, l'assurance emprunteur joue un rôle fondamental puisqu'elle couvre l'emprunteur sur les risques de la vie, qui peuvent survenir pendant la durée de votre prêt immobilier.

Que couvre l'assurance emprunteur ?

L’assurance de crédit immobilier couvre les risques suivants :

• décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur. L’article L132-7 exclut le suicide la première année afin de conserver le caractère aléatoire du contrat d’assurance, sauf exception énoncée à l’article R132-5 du code des assurances (prêt immobilier inférieur à 120K € pour l’achat d’une résidence principale)
• perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : Indissociable de la garantie décès, la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie couvre le cas d’invalidité le plus lourd, correspondant à la 3ème catégorie de la Sécurité Sociale. La garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) est généralement déclenchée en cas d’inaptitude totale et irréversible d’exercer une activité professionnelle suite à une maladie ou un accident.
• invalidité permanente partielle (IPP) : l’assurance rembourse les échéances du prêt lorsque le souscripteur dispose d'un taux d’invalidité supérieur à 33% et inférieur à 66%
• invalidité permanente totale (IPT) : l’assurance rembourse les échéances du prêt lorsque le taux d’invalidité supérieur à 66%.
• incapacité temporaire totale de travail (ITT) : la garantie ITT d'un contrat d'assurance de prêt immobilier correspond à une Invalidité Temporaire de Travail. Cette garantie se déclenche dès lors qu'une maladie ou un accident vous empêche temporairement d'exercer votre activité professionnelle. Elle se déclenche généralement après une franchise (90 jours) indiquée sur le contrat.
• perte d’emploi (optionnelle) : la garantie Perte d'emploi permet de prendre en charge les mensualités du prêt immobilier en cas de licenciement (généralement licenciement économique) et concerne les personnes qui étaient en CDI et non en période d’essai.

Les garanties assurance Décès et invalidité (PTIA Perte totale et irréversible d'autonomie) généralement exigées

Quel que soit votre profil emprunteur ou la nature du bien à financer (achat de votre résidence principale ou investissement locatif), les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) sont généralement exigées par les banques et font partie des garanties de l'assurance de prêt obligatoires. Ces garanties font partie du socle de base du contrat emprunteur. Les autres garanties (Invalidité et Incapacité) sont aussi généralement exigées par la banque conformément aux critères CCSF retenus par la banque et dépendent de votre état de santé.

Assurance de crédit immobilier et quotité assurée

Lorsque l'un de ces événements survient, l'assureur prend en charge tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû du crédit immobilier.

La quotité de votre assurance de prêt désigne la répartition de la couverture entre emprunteurs, et correspond à la part de capital à garantir. Pour un emprunteur seul, le pourcentage de la quotité est obligatoirement de 100%.

Si le prêt est établi au nom de plusieurs personnes (co-emprunteurs), vous devez préciser à l’assureur la part du capital assurée pour chacun, c’est que l’on appelle la quotité assurée. Par exemple, si vous empruntez à deux, vous pouvez :

• soit vous assurer chacun pour la totalité du capital. Si l’un des co-emprunteurs décède, l’assureur remboursera à l’organisme de crédit la totalité du capital restant dû.
• soit vous assurer l’un et l’autre pour une partie du capital. Si par exemple chacun des co-emprunteurs est assuré à hauteur de 50%, en cas de décès de l’un d’entre eux, l’assureur réglera à l’organisme de crédit 50% du capital restant dû.

Qu'est-ce que la garantie alternative d'un prêt immobilier ?

La garantie alternative d'un prêt immobilier représente un dispositif de protection distinct de l'assurance emprunteur. Cette sûreté bancaire permet à l'établissement prêteur de récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement non couvert par l'assurance. La garantie couvre le créancier (la banque ou l'établissement) sur le remboursement des sommes prêtées.

Elle peut prendre plusieurs formes : une hypothèque sur le bien financé, un cautionnement par un organisme spécialisé ou un nantissement d'actifs financiers. Le choix dépend notamment du montant emprunté et de votre situation personnelle.

À titre d'exemple, pour un prêt de 200 000 euros, une caution bancaire coûte en moyenne 1 à 2% du montant emprunté, tandis qu'une hypothèque engendre des frais notariés plus élevés mais remboursables à la fin du prêt.

Quel est le coût d'une assurance emprunteur ?

Le coût de l'assurance emprunteur varie considérablement selon le profil de l'assuré. Pour les moins de 30 ans, les taux oscillent entre0,07% et 0,36% du capital emprunté. Cette dépense représente habituellement entre 25% et 35% du coût total du crédit.

La pratique d'un sport à risque ou une profession exposée augmente naturellement le montant des cotisations. À l'inverse, un excellent dossier médical permet d'obtenir des conditions plus avantageuses.

Assurance de prêt et formalités médicales

La loi Lemoine instaure la suppression de toute formalité médicale (questionnaire de santé, examen médical…) pour l’assurance de prêt immobilier répondant à 3 conditions cumulatives :

• L’assurance doit concerner un prêt immobilier accordé à un consommateur pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou un usage mixte (habitation et professionnel).
• La part assurée sur l’encours cumulé des crédits ne doit pas dépasser 200 000€ par assuré. Cet encours comprend le prêt demandé ainsi que l’ensemble des prêts immobiliers souscrits par l’assuré (tous prêteurs et tous assureurs confondus).
• L’échéance de remboursement du crédit doit survenir avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Quels éléments examiner avant de choisir votre assurance de prêt ?

La sélection d'une assurance emprunteur mérite une analyse approfondie des garanties proposées par les différentes compagnies d'assurance.

Soyez attentifs et comparez attentivement les points suivants car ils peuvent varier fortement d'un contrat à l'autre :

• le délai de carence et délai de franchise
• les exclusions de garantie figurant dans les conditions générales de votre contrat (selon les sports pratiqués par exemple) mais aussi les exclusions liées à vos déclarations de santé Elles sont indiquées en caractères apparents sur vos documents contractuels.
• les limites d’âge pour la mise en jeu des garanties
• d’autres limitations de garanties comme celles requérant une hospitalisation pour la prise en charge de certaines pathologies
• le type d'indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) : forfaitaire : -le montant de l’indemnisation correspond au montant de l’échéance de l’emprunt ou indemnitaire : le montant de l’indemnisation sera fonction de votre perte de revenus.

La loi Lemoine vous permet désormais de changer d'assurance à tout moment, profitez de cette liberté pour négocier les meilleures conditions. Un courtier spécialisé saura vous accompagner dans cette démarche et vous orienter vers une délégation d'assurance adaptée à votre situation.

N'oubliez pas de vérifier la notice d'information qui détaille précisément l'ensemble des clauses et exclusions du contrat.