Guide de l'assurance emprunteur

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sur votre assurance de prêt immobilier

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Que vous soyez un particulier ou un professionnel, dès lors que vous empruntez auprès d'une banque ou d'un établissement spécialisé pour faire l'acquisition d'un bien immobilier, il vous sera demandé de souscrire une assurance de prêt immobilier afin de garantir votre emprunt en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail et éventuellement perte d’emploi). Décryptage.

Est-il obligatoire d'assurer un prêt immobilier ?

Légalement, aucun texte ne rend l'assurance emprunteur obligatoire. La réalité du marché est pourtant différente : les établissements bancaires l'exigent systématiquement pour accorder un crédit immobilier.

Cette demande s'explique par l'importance des montants prêtés et la durée des remboursements, qui s'étendent souvent sur 20 à 25 ans. Les banques cherchent à sécuriser leur investissement face aux risques potentiels.

Quelles sont les garanties de l'assurance de prêt immobilier ?

Si vous effectuez un emprunt immobilier, l'assurance emprunteur joue un rôle fondamental puisqu'elle couvre l'emprunteur sur les risques de la vie, qui peuvent survenir pendant la durée de votre prêt immobilier.

Que couvre l'assurance emprunteur ?

L’assurance de crédit immobilier couvre les risques suivants :

  • décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur. L’article L132-7 exclut le suicide la première année afin de conserver le caractère aléatoire du contrat d’assurance, sauf exception énoncée à l’article R132-5 du code des assurances (prêt immobilier inférieur à 120K € pour l’achat d’une résidence principale)
  • perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : Indissociable de la garantie décès, la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie couvre le cas d’invalidité le plus lourd, correspondant à la 3ème catégorie de la Sécurité Sociale. La garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) est généralement déclenchée en cas d’inaptitude totale et irréversible d’exercer une activité professionnelle suite à une maladie ou un accident.
  • invalidité permanente partielle (IPP) : l’assurance rembourse les échéances du prêt lorsque le souscripteur dispose d'un taux d’invalidité supérieur à 33% et inférieur à 66%
  • invalidité permanente totale (IPT) : l’assurance rembourse les échéances du prêt lorsque le taux d’invalidité supérieur à 66%.
  • incapacité temporaire totale de travail (ITT) : la garantie ITT d'un contrat d'assurance de prêt immobilier correspond à une Invalidité Temporaire de Travail. Cette garantie se déclenche dès lors qu'une maladie ou un accident vous empêche temporairement d'exercer votre activité professionnelle. Elle se déclenche généralement après une franchise (90 jours) indiquée sur le contrat.
  • perte d’emploi (optionnelle) : la garantie Perte d'emploi permet de prendre en charge les mensualités du prêt immobilier en cas de licenciement (généralement licenciement économique) et concerne les personnes qui étaient en CDI et non en période d’essai.

Les garanties assurance Décès et invalidité (PTIA Perte totale et irréversible d'autonomie) généralement exigées

Quel que soit votre profil emprunteur ou la nature du bien à financer (achat de votre résidence principale ou investissement locatif), les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) sont généralement exigées par les banques et font partie des garanties de l'assurance de prêt obligatoires. Ces garanties font partie du socle de base du contrat emprunteur. Les autres garanties (Invalidité et Incapacité) sont aussi généralement exigées par la banque conformément aux critères CCSF retenus par la banque et dépendent de votre état de santé.

Assurance de crédit immobilier et quotité assurée

Lorsque l'un de ces événements survient, l'assureur prend en charge tout ou partie des échéances de remboursement ou du capital restant dû du crédit immobilier.

La quotité de votre assurance de prêt désigne la répartition de la couverture entre emprunteurs, et correspond à la part de capital à garantir. Pour un emprunteur seul, le pourcentage de la quotité est obligatoirement de 100%.

Si le prêt est établi au nom de plusieurs personnes (co-emprunteurs), vous devez préciser à l’assureur la part du capital assurée pour chacun, c’est que l’on appelle la quotité assurée. Par exemple, si vous empruntez à deux, vous pouvez :

  • soit vous assurer chacun pour la totalité du capital. Si l’un des co-emprunteurs décède, l’assureur remboursera à l’organisme de crédit la totalité du capital restant dû.
  • soit vous assurer l’un et l’autre pour une partie du capital. Si par exemple chacun des co-emprunteurs est assuré à hauteur de 50%, en cas de décès de l’un d’entre eux, l’assureur réglera à l’organisme de crédit 50% du capital restant dû.

Qu'est-ce que la garantie alternative d'un prêt immobilier ?

La garantie alternative d'un prêt immobilier représente un dispositif de protection distinct de l'assurance emprunteur. Cette sûreté bancaire permet à l'établissement prêteur de récupérer les fonds prêtés en cas de défaut de paiement non couvert par l'assurance. La garantie couvre le créancier (la banque ou l'établissement) sur le remboursement des sommes prêtées.

Elle peut prendre plusieurs formes : une hypothèque sur le bien financé, un cautionnement par un organisme spécialisé ou un nantissement d'actifs financiers. Le choix dépend notamment du montant emprunté et de votre situation personnelle.

À titre d'exemple, pour un prêt de 200 000 euros, une caution bancaire coûte en moyenne 1 à 2% du montant emprunté, tandis qu'une hypothèque engendre des frais notariés plus élevés mais remboursables à la fin du prêt.

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Quel est le coût d'une assurance emprunteur ?

Le coût de l'assurance emprunteur varie considérablement selon le profil de l'assuré. Pour les moins de 30 ans, les taux oscillent entre0,07% et 0,36% du capital emprunté. Cette dépense représente habituellement entre 25% et 35% du coût total du crédit.

La pratique d'un sport à risque ou une profession exposée augmente naturellement le montant des cotisations. À l'inverse, un excellent dossier médical permet d'obtenir des conditions plus avantageuses.

Assurance de prêt et formalités médicales

La loi Lemoine instaure la suppression de toute formalité médicale (questionnaire de santé, examen médical…) pour l’assurance de prêt immobilier répondant à 3 conditions cumulatives :

  • L’assurance doit concerner un prêt immobilier accordé à un consommateur pour le financement d’un bien à usage d’habitation ou un usage mixte (habitation et professionnel).
  • La part assurée sur l’encours cumulé des crédits ne doit pas dépasser 200 000€ par assuré. Cet encours comprend le prêt demandé ainsi que l’ensemble des prêts immobiliers souscrits par l’assuré (tous prêteurs et tous assureurs confondus).
  • L’échéance de remboursement du crédit doit survenir avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Quels éléments examiner avant de choisir votre assurance de prêt ?

La sélection d'une assurance emprunteur mérite une analyse approfondie des garanties proposées par les différentes compagnies d'assurance.

Soyez attentifs et comparez attentivement les points suivants car ils peuvent varier fortement d'un contrat à l'autre :

  • le délai de carence et délai de franchise
  • les exclusions de garantie figurant dans les conditions générales de votre contrat (selon les sports pratiqués par exemple) mais aussi les exclusions liées à vos déclarations de santé Elles sont indiquées en caractères apparents sur vos documents contractuels.
  • les limites d’âge pour la mise en jeu des garanties
  • d’autres limitations de garanties comme celles requérant une hospitalisation pour la prise en charge de certaines pathologies
  • le type d'indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) : forfaitaire : -le montant de l’indemnisation correspond au montant de l’échéance de l’emprunt ou indemnitaire : le montant de l’indemnisation sera fonction de votre perte de revenus.

La loi Lemoine vous permet désormais de changer d'assurance à tout moment, profitez de cette liberté pour négocier les meilleures conditions. Un courtier spécialisé saura vous accompagner dans cette démarche et vous orienter vers une délégation d'assurance adaptée à votre situation.

N'oubliez pas de vérifier la notice d'information qui détaille précisément l'ensemble des clauses et exclusions du contrat.

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Que dit l'article L113-9 du Code des assurances

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L'article L113-9 du Code des assurances constitue un pilier fondamental du droit des assurances en France. Ce texte encadre les conséquences des déclarations inexactes ou des omissions lors de la souscription d'un contrat d'assurance. Cardif, assureur, vous invite à en découvrir les détails.

L'article l113-9 du Code des assurance : en bref

  • L'article L113-9 du Code des assurances régit les conséquences des omissions et déclarations inexactes non intentionnelles dans les contrats d'assurance
  • En cas d'omission ou de déclaration inexacte constatée avant tout sinistre, l'assureur peut soit augmenter la prime, soit résilier le contrat avec un préavis de 10 jours
  • Si l'omission ou la déclaration inexacte est constatée après sinistre, l'indemnité est réduite proportionnellement au rapport entre la prime payée et celle qui aurait dû l'être
  • La fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat selon l'article L113-8, avec conservation des primes par l'assureur

L'article L113-9 du Code des assurances

L'article L113-9 du Code des assurances régit les conséquences d'une omission ou d'une déclaration inexacte non intentionnelle de la part de l'assuré. Ce texte prévoit que lorsque la mauvaise foi de l'assuré n'est pas établie, le contrat d'assurance n'est pas nul. L'assureur dispose alors de deux options principales selon le moment où il découvre cette inexactitude.

Si la constatation intervient avant tout sinistre, l'assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l'assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l'assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l'assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés. Cette règle proportionnelle constitue une sanction modérée qui préserve une partie des droits de l'assuré tout en protégeant l'assureur contre les déclarations erronées.

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Qu'est-ce qu'une omission ou une déclaration inexacte ?

Une omission correspond à l'absence de déclaration d'un élément important pour l'appréciation du risque par l'assureur. Il peut s'agir d'oublier de mentionner une pathologie lors de la souscription d'une assurance emprunteur ou de ne pas signaler des travaux modifiant la valeur d'un bien assuré. La déclaration inexacte, quant à elle, consiste à fournir une information erronée sur un aspect essentiel du risque à garantir.

Ces inexactitudes peuvent concerner divers éléments : l'âge de l'assuré, ses antécédents médicaux pour une assurance emprunteur, la nature de son activité professionnelle, ou encore les caractéristiques du bien à assurer. La distinction entre l'erreur involontaire et la fausse déclaration intentionnelle reste cruciale, car elle détermine les sanctions relatives applicables.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère intentionnel ou non de l'omission. Ils examinent notamment si l'assuré pouvait raisonnablement ignorer l'importance de l'information non déclarée ou s'il a fourni intentionnellement une réponse imprécise à une question mal formulée par l'assureur. Les conditions particulières du contrat peuvent également préciser certains éléments devant obligatoirement être déclarés.

Qu'advient-il du contrat d'assurance emprunteur en cas d'omission ou de déclaration inexacte ?

En matière d'assurance emprunteur, les conséquences d'une omission ou d’une déclaration inexacte dépendent de leur nature et du moment de leur découverte. Lorsque l'omission ou la déclaration inexacte est constatée et que la mauvaise foi n'est pas établie, le contrat reste valide mais peut être modifié.

Si vous avez omis de déclarer un élément médical non intentionnellement, votre assureur peut proposer un avenant au contrat avec une surprime correspondant au risque réel. Cette régularisation permet le maintien de l'assurance tout en ajustant les conditions tarifaires. La banque prêteuse doit être informée de ces modifications, car elles peuvent affecter les garanties exigées pour l'octroi du crédit.

Qu'est-ce que la réduction proportionnelle de prime selon l'article L113-9 du Code des assurances ?

La réduction proportionnelle est le mécanisme central de l'article L113-9 du Code des assurances.

La règle proportionnelle de prime

La règle proportionnelle de prime constitue le mécanisme de calcul de la réduction de l'indemnité en cas de sinistre survenant après une omission ou une déclaration inexacte non intentionnelle. Cette règle s'applique lorsque l'assureur découvre, après un sinistre, que les primes payées étaient insuffisantes au regard du risque réel.

Dans ce cas, l'indemnité versée après un sinistre est diminuée au prorata de la différence entre la prime réellement payée et celle qui aurait dû l'être si le risque avait été correctement déclaré dès le départ.

Prenons un exemple concret : si un assuré a payé une prime de 50 € alors qu'il aurait dû en payer 100 € au regard de son état de santé réel, l'indemnité sera réduite de 50 %. Pour une prise en charge prévue de 20 000 €, il ne percevra donc que 10 000 €.

Quand l'omission ou la déclaration inexacte est détectée avant un sinistre

Lorsque l'omission ou déclaration inexacte est découverte avant tout sinistre, l'application de l'article L113-9 offre à l'assureur deux possibilités.

Premièrement, il peut proposer un nouveau tarif correspondant au risque réel. L'assuré dispose alors de trente jours pour accepter ou refuser cette proposition. En cas de refus, l'assureur peut résilier le contrat.

Deuxièmement, l'assureur peut choisir de résilier directement le contrat. Cette résiliation prend effet dix jours après l'envoi de la notification par lettre recommandée. L'assureur doit alors rembourser la partie de prime correspondant à la période non couverte. Cette procédure protège l'assuré contre une résiliation immédiate tout en permettant à l'assureur de se désengager de la couverture d'un risque mal évalué.

Les arrêts de la Cour de cassation ont précisé que l'assureur doit agir dans un délai raisonnable après la constatation de l'omission ou de la déclaration inexacte. Un délai excessif peut être interprété comme une renonciation tacite à invoquer l'inexactitude de la déclaration.

Quand l'omission ou la déclaration inexacte est constaté après un sinistre

La découverte de l'omission ou de la déclaration inexacte après un sinistre entraîne l'application automatique de la règle proportionnelle. L'indemnité en cas de sinistre est réduite selon la formule suivante : indemnité due = indemnité prévue × (prime payée / prime qui aurait dû être payée). Cette réduction de l'indemnité peut être substantielle si l'écart entre les primes est important.

Par exemple, si vous avez payé une prime annuelle de 500 euros alors qu'elle aurait dû être de 1000 euros compte tenu du risque réel, l'indemnité sera réduite de moitié. Sur un sinistre de 100 000 euros, vous ne percevrez que 50 000 euros. Cette règle s'applique même si l'omission ou la déclaration inexacten'a eu aucune influence sur le sinistre.

La Cour d'appel peut être amenée à vérifier que le calcul de la réduction a été correctement effectué par l'assureur. Les juges contrôlent notamment que la prime théorique correspond bien aux tarifs habituellement pratiqués par l'assureur pour un risque similaire.

Quelle est la sanction prévue par l'article L113-9 du code des assurances en cas de fausse déclaration intentionnelle ?

Contrairement aux omissions ou déclarations inexacte non intentionnelles, la fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité de l'assurance selon l'article L113-8 du Code des assurances. Cette sanction radicale prive rétroactivement le contrat de tout effet juridique. L'assureur conserve les primes déjà payées à titre de dommages-intérêts et refuse toute indemnisation.

La preuve de l'intention frauduleuse incombe à l'assureur. Les tribunaux exigent des éléments probants démontrant que l'assuré avait conscience du caractère mensonger de sa déclaration et de son importance pour l'opinion pour l'assureur. Un simple oubli ou une négligence ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi.

Les conséquences sont particulièrement lourdes en assurance emprunteur. La nullité du contrat peut compromettre l'octroi du prêt immobilier ou obliger l'emprunteur à souscrire rapidement une nouvelle assurance, potentiellement plus onéreuse. La banque peut également exiger le remboursement anticipé du crédit si les garanties ne sont plus assurées.

Qu'est-ce que l'article L113-12 du code des assurances ?

L'article L113-12 du Code des assurances complète le dispositif en encadrant les modalités de résiliation du contrat d'assurance. Ce texte prévoit notamment les cas où l'assureur peut résilier le contrat après un sinistre, sous réserve que cette faculté soit mentionnée dans le contrat. La résiliation prend effet un mois après la notification à l'assuré.

Cet article établit également le principe de réciprocité : si l'assureur se réserve le droit de résilier après sinistre, l'assuré bénéficie du même droit pour ses autres contrats souscrits auprès du même assureur. Cette disposition vise à équilibrer les relations entre les parties et à éviter les abus.

Dans le contexte de l'assurance emprunteur, l'article L113-12 interagit avec les dispositions spécifiques du Code de la consommation. La loi Lemoine a considérablement assoupli les conditions de résiliation, permettant aux emprunteurs de changer d'assurance à tout moment sans frais ni pénalités.

Quels sont les cas qui entraînent la nullité de l'assurance ?

La nullité de l'assurance constitue la sanction la plus sévère prévue par le Code des assurances. Outre la fausse déclaration intentionnelle, plusieurs situations peuvent conduire à cette sanction du défaut de validité du contrat. L'absence d'aléa, élément essentiel du contrat d'assurance, entraîne la nullité absolue. Si le risque n'existe pas ou a déjà été réalisé au moment de la souscription, le contrat est nul.

Le défaut de consentement constitue également une cause de nullité. Si l'une des parties a été contrainte ou trompée sur les éléments essentiels du contrat, celui-ci peut être annulé. Les questions de l'assurance mal formulées ou ambiguës peuvent parfois conduire à l'annulation si elles ont induit l'assuré en erreur sur l'objet du risque à déclarer.

L'incapacité juridique de l'une des parties au moment de la souscription entraîne aussi la nullité. Un mineur non émancipé ne peut souscrire seul une assurance emprunteur. De même, une personne sous tutelle doit être représentée par son tuteur pour que le contrat soit valide.

Quelles sont les exclusions en assurance ?

Les exclusions contractuelles délimitent le périmètre de la garantie et ne doivent pas être confondues avec les cas de nullité. Les assurances dont le mécanisme repose sur la mutualisation des risques comportent nécessairement des exclusions pour maintenir l'équilibre financier du système. Ces exclusions doivent être mentionnées de manière claire, précise et très apparente dans le contrat.

En assurance emprunteur, les exclusions courantes concernent les sports extrêmes, certaines professions à risque, l’alcoolémie, les stupéfiants ou les conséquences de faits de guerre. Les pathologies préexistantes peuvent faire l'objet d'exclusions spécifiques ou de surprimes. La convention AERAS facilite néanmoins l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Les exclusions légales s'imposent à tous les contrats. La faute intentionnelle de l'assuré, les amendes et les dommages résultant de la guerre civile ou étrangère sont systématiquement exclus. L'assurance de responsabilité civile exclut également les dommages causés intentionnellement par l'assuré.

Les autres articles importants en assurance

Voici quelques autres articles utiles :

L113-2 al 9 du code des assurances

L'article L113-2 alinéa 9 impose à l'assuré de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux. Cette obligation de déclaration continue complète l'obligation initiale de sincérité. L'aggravation des risques doit être déclarée dans un délai de quinze jours à partir du moment où l'assuré en a connaissance.

En assurance emprunteur, cela peut concerner un changement de profession vers une activité plus risquée, ou la pratique nouvelle d'un sport dangereux. L'assureur dispose alors d'un délai de dix jours pour proposer un nouveau tarif ou résilier le contrat. Le silence de l'assureur pendant plus de trente jours vaut acceptation de la poursuite du contrat aux conditions initiales.

Un nouvel arrêt de la Cour de cassation a précisé que l'assuré n'est tenu de déclarer que les aggravations objectives du risque et non les simples modifications de sa perception personnelle du danger.

L 113-8 et L113-9 du code des assurances

Les articles L113-8 et L113-9 forment un ensemble cohérent régissant les conséquences des fausses déclarations. L'article L113-8 sanctionne la mauvaise foi par la nullité, tandis que l'article L113-9 prévoit des sanctions proportionnées pour les erreurs non intentionnelles. Cette distinction fondamentale protège l'assuré de bonne foi tout en préservant les intérêts légitimes de l'assureur.

L113-16 du code des assurances

L'article L113-16 traite de la prescription biennale en matière d'assurance. Toutes les actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Cette règle s'applique tant aux actions de l'assuré contre l'assureur qu'aux actions de l'assureur contre l'assuré.

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